Acheter ou louer à Nice : quelle stratégie ?
Codes postaux : 06000, 06100, 06200, 06300 · 357 737 habitants
Cette commune fait partie de Métropole Nice Côte d'Azur (METRO), qui regroupe 18 communes.
À partir d'un prix médian au m² de 4 565,185 € à Nice, ce simulateur calcule le rendement locatif brut et net d'un investissement sur la base des données déjà collectées pour cette commune. Au zonage locatif ABC, Nice relève de la zone tendue (A) — un classement qui conditionne l'accès à plusieurs dispositifs d'aide au logement et d'incitation à l'investissement locatif et d'une demande locative structurellement forte face à l'offre. Pour un appartement, le loyer moyen à Nice est estimé à 20,432 €/m²/mois. Le taux communal de taxe foncière sur le bâti à Nice est de 36.21%, pris en compte dans le calcul du coût total de possession. D'après la DGFiP (2025), le taux de logements vacants à Nice est de 6,8%.
Investissement locatifZone A
Logements vacants du parc privé : 6,8% (15 210 sur 222 584), dont 7 327 depuis plus de 2 ans — source DGFiP (2025).
Simulation pré-remplie avec le prix médian et le loyer réel de cette commune — ajustez les hypothèses ci-dessous, ou indiquez une adresse précise pour un calcul basé sur les ventes réelles à proximité plutôt que sur la moyenne communale.
Prix d'achat estimé
228 259€
Frais de notaire inclus : 17 119 € — coût total 245 378 €
Basé sur le prix médian de toute la commune — indiquez une adresse ci-dessus pour un prix plus fin, ou ouvrez l’estimation complète (DPE, étage…).
Rendement locatif brut
5%
Net de charges (estimation 25%) : 3.7%
Mensualité de prêt estimée
1 423,09€/mois
Sur 245 378 € empruntés, 20 ans à 3.5% (hors assurance)
Fiscalité locative
Vue d’ensemble générique, pas un conseil fiscal individualisé — barèmes publics.
Location nue (revenus fonciers) : abattement micro-foncier 30%, plafond 15 000 €/an, prélèvements sociaux 17,2%.
Micro-foncier
4 050€/an
Revenu imposable après abattement : 8 581 €
Régime réel
2 070€/an
Revenu imposable après charges estimées : 4 386 €
Régime le plus avantageux avec ces hypothèses : régime réel
Résidence principale : acheter ou louer ?
Sur l’horizon choisi, compare ce que coûte réellement l’achat (intérêts + frais, hors capital remboursé qui reste votre patrimoine) au cumul des loyers si vous restiez locataire — pré-rempli avec le prix et le loyer réels de cette commune.
Coût net de l'achat
80 776€
Intérêts + frais de notaire sur 10 ans — hors 113 195 € de capital remboursé, qui reste votre patrimoine.
Loyers cumulés
134 233€
Sur 10 ans, avec revalorisation annuelle de 2%.
Acheter coûte moins cher
53 457€
Écart sur 10 ans, hors évolution du prix du bien (non projetée).
Coût total de possession
Estimation, pas un calcul officiel — à vérifier avec l’avis de taxe foncière réel.
Taxe foncière annuelle estimée
1 653€/an
Taux communal : 36.21%
Travaux de rénovation estimés
913€
Estimation espérée, pondérée par la part de logements F/G de la commune (5%) — pas une donnée mesurée pour ce bien précis.
Comparer avec les villes voisines
Villes du même bassin intercommunal, pour situer Nice par rapport à ses voisines.
| Commune | Prix médian | Tendance 1 an | Indice IMQ | Loyer moyen | Zone tension |
|---|---|---|---|---|---|
| Nice | 4 565,2 €/m² | +1.7 % | 55 / 100 | 20,4 €/m² | A |
| Cagnes-sur-Mer | 4 452,2 €/m² | — | 54 / 100 | 19,6 €/m² | A |
| Saint-Laurent-du-Var | 4 704,5 €/m² | — | — | 19,6 €/m² | A |
| Vence | 4 303,7 €/m² | — | — | 18,3 €/m² | A |
| Carros | 4 245,6 €/m² | — | — | 18,6 €/m² | A |