Investir dans l'immobilier à Cagnes-sur-Mer : rentabilité
Code postal : 06800 · 53 354 habitants
Cette commune fait partie de Métropole Nice Côte d'Azur (METRO), qui regroupe 18 communes.
Ce simulateur part d'un prix médian au m² de 4 452,174 € à Cagnes-sur-Mer pour estimer le rendement locatif brut et net d'un investissement, à partir des données déjà collectées. Selon le zonage locatif ABC, Cagnes-sur-Mer est rattachée à la zone tendue (A), ce qui conditionne l'éligibilité à plusieurs dispositifs d'aide au logement et d'incitation à l'investissement locatif et d'une demande locative structurellement forte face à l'offre. L'estimation du loyer moyen d'un appartement à Cagnes-sur-Mer ressort à 19,557 €/m²/mois. À Cagnes-sur-Mer, la taxe foncière sur le bâti applique un taux communal de 31.13%, pris en compte dans le coût total de possession estimé. Le taux de vacance des logements relevé à Cagnes-sur-Mer par la DGFiP (2025) est de 5%.
Investissement locatifZone A
Logements vacants du parc privé : 5% (1 574 sur 31 315), dont 701 depuis plus de 2 ans — source DGFiP (2025).
Simulation pré-remplie avec le prix médian et le loyer réel de cette commune — ajustez les hypothèses ci-dessous, ou indiquez une adresse précise pour un calcul basé sur les ventes réelles à proximité plutôt que sur la moyenne communale.
Prix d'achat estimé
222 609€
Frais de notaire inclus : 16 696 € — coût total 239 305 €
Basé sur le prix médian de toute la commune — indiquez une adresse ci-dessus pour un prix plus fin, ou ouvrez l’estimation complète (DPE, étage…).
Rendement locatif brut
4.9%
Net de charges (estimation 25%) : 3.7%
Mensualité de prêt estimée
1 387,87€/mois
Sur 239 305 € empruntés, 20 ans à 3.5% (hors assurance)
Fiscalité locative
Vue d’ensemble générique, pas un conseil fiscal individualisé — barèmes publics.
Location nue (revenus fonciers) : abattement micro-foncier 30%, plafond 15 000 €/an, prélèvements sociaux 17,2%.
Micro-foncier
3 877€/an
Revenu imposable après abattement : 8 214 €
Régime réel
1 941€/an
Revenu imposable après charges estimées : 4 112 €
Régime le plus avantageux avec ces hypothèses : régime réel
Résidence principale : acheter ou louer ?
Sur l’horizon choisi, compare ce que coûte réellement l’achat (intérêts + frais, hors capital remboursé qui reste votre patrimoine) au cumul des loyers si vous restiez locataire — pré-rempli avec le prix et le loyer réels de cette commune.
Coût net de l'achat
78 638€
Intérêts + frais de notaire sur 10 ans — hors 110 684 € de capital remboursé, qui reste votre patrimoine.
Loyers cumulés
128 486€
Sur 10 ans, avec revalorisation annuelle de 2%.
Acheter coûte moins cher
49 848€
Écart sur 10 ans, hors évolution du prix du bien (non projetée).
Coût total de possession
Estimation, pas un calcul officiel — à vérifier avec l’avis de taxe foncière réel.
Taxe foncière annuelle estimée
1 386€/an
Taux communal : 31.13%
Travaux de rénovation estimés
873€
Estimation espérée, pondérée par la part de logements F/G de la commune (4.9%) — pas une donnée mesurée pour ce bien précis.
Comparer avec les villes voisines
Villes du même bassin intercommunal, pour situer Cagnes-sur-Mer par rapport à ses voisines.
| Commune | Prix médian | Tendance 1 an | Indice IMQ | Loyer moyen | Zone tension |
|---|---|---|---|---|---|
| Cagnes-sur-Mer | 4 452,2 €/m² | — | 54 / 100 | 19,6 €/m² | A |
| Nice | 4 565,2 €/m² | +1.7 % | 55 / 100 | 20,4 €/m² | A |
| Saint-Laurent-du-Var | 4 704,5 €/m² | — | — | 19,6 €/m² | A |
| Vence | 4 303,7 €/m² | — | — | 18,3 €/m² | A |
| Carros | 4 245,6 €/m² | — | — | 18,6 €/m² | A |