Investir dans l'immobilier à Istres : rentabilité

Codes postaux : 13118, 13800 · 44 292 habitants

Cette commune fait partie de Métropole d'Aix-Marseille-Provence (METRO), qui regroupe 74 communes.

1 · Rendement brut (appartement 50 m²)

5,9%

2 · Loyer appartement

15,021€/m²/mois

3 · Zone de tension (A bis à C)

4 · Logements vacants

4,6%

Ce simulateur part d'un prix médian au m² de 2 863,522 € à Istres pour estimer le rendement locatif brut et net d'un investissement, à partir des données déjà collectées. Le zonage locatif ABC classe Istres en zone tendue (A), un critère qui conditionne l'accès à plusieurs dispositifs d'aide au logement et d'incitation à l'investissement locatif et d'une demande locative structurellement forte face à l'offre. Un appartement à Istres se loue en moyenne autour de 15,021 €/m²/mois, selon l'estimation retenue. Le taux de taxe foncière sur le bâti appliqué à Istres est de 53.21%, un paramètre intégré au calcul du coût total de possession. À Istres, 4,6% des logements sont recensés comme vacants (DGFiP, 2025).

Investissement locatifZone A

Logements vacants du parc privé : 4,6% (739 sur 16 128), dont 323 depuis plus de 2 ans — source DGFiP (2025).

Simulation pré-remplie avec le prix médian et le loyer réel de cette commune — ajustez les hypothèses ci-dessous, ou indiquez une adresse précise pour un calcul basé sur les ventes réelles à proximité plutôt que sur la moyenne communale.

Estimer un bien précis (facultatif)

TypeSurface (m²)Apport (€)Taux (%)Durée (ans)Tranche marginale d’impositionRégime

Prix d'achat estimé

143 176€

Frais de notaire inclus : 10 738 € — coût total 153 914 €

Basé sur le prix médian de toute la commune — indiquez une adresse ci-dessus pour un prix plus fin, ou ouvrez l’estimation complète (DPE, étage…).

Rendement locatif brut

5.9%

Net de charges (estimation 25%) : 4.4%

Mensualité de prêt estimée

892,64€/mois

Sur 153 914 € empruntés, 20 ans à 3.5% (hors assurance)

Fiscalité locative

Vue d’ensemble générique, pas un conseil fiscal individualisé — barèmes publics.

Location nue (revenus fonciers) : abattement micro-foncier 30%, plafond 15 000 €/an, prélèvements sociaux 17,2%.

Micro-foncier

2 978€/an

Revenu imposable après abattement : 6 309 €

Régime réel

1 767€/an

Revenu imposable après charges estimées : 3 744 €

Régime le plus avantageux avec ces hypothèses : régime réel

Résidence principale : acheter ou louer ?

Sur l’horizon choisi, compare ce que coûte réellement l’achat (intérêts + frais, hors capital remboursé qui reste votre patrimoine) au cumul des loyers si vous restiez locataire — pré-rempli avec le prix et le loyer réels de cette commune.

TypeSurface (m²)Apport (€)Taux (%)Durée du prêt (ans)Horizon

Coût net de l'achat

48 562€

Intérêts + frais de notaire sur 10 ans — hors 75 374 € de capital remboursé, qui reste votre patrimoine.

Loyers cumulés

98 687€

Sur 10 ans, avec revalorisation annuelle de 2%.

Acheter coûte moins cher

50 125€

Écart sur 10 ans, hors évolution du prix du bien (non projetée).

Coût total de possession

Estimation, pas un calcul officiel — à vérifier avec l’avis de taxe foncière réel.

Taxe foncière annuelle estimée

1 524€/an

Taux communal : 53.21%

Travaux de rénovation estimés

561€

Estimation espérée, pondérée par la part de logements F/G de la commune (4.9%) — pas une donnée mesurée pour ce bien précis.

Comparer avec les villes voisines

Villes du même bassin intercommunal, pour situer Istres par rapport à ses voisines.

Commune	Prix médian	Tendance 1 an	Indice IMQ	Loyer moyen	Zone tension
Istres	2 863,5 €/m²	+8.4 %	67 / 100	15 €/m²	A
Marseille	2 850 €/m²	+2.6 %	58 / 100	—	A
Aix-en-Provence	4 364,2 €/m²	+2.4 %	61 / 100	19,1 €/m²	A
Martigues	2 857,1 €/m²	+8.5 %	65 / 100	15,5 €/m²	A
Aubagne	2 723,1 €/m²	-9.8 %	41 / 100	15,4 €/m²	A