Caen

Profil & localisation

Localisée dans le département le Calvados (14), Caen relève de la région Normandie. Elle est rattachée à CU Caen la Mer, une intercommunalité de 18 communes. On dénombre 109 400 habitants à Caen, d'après le dernier recensement INSEE. L'indice Meilleursquartiers de la commune s'élève à 53/100.

Marché & prix

Le prix médian au m² y est de 2 848,863 € (+1.9% sur un an), d'après 8910 transaction(s) DVF analysée(s). Le marché y est composé à la fois d'appartements (2 779 €/m² en médiane) et de maisons (3 320 €/m² en médiane), les appartements représentant la majorité des transactions récentes. Elle est plus chère que 65% des 46 communes comparées du département 14. La voie la plus chère de la commune est RUE GRUSSE, avec un prix médian de 5 139 €/m². La dernière vente DVF connue sur la commune date de décembre 2024 : un appartement de 40 m² pour 102 000 €. Le loyer moyen d'un appartement y est estimé à 13,8 €/m²/mois — combiné au prix médian au m², cette donnée permet d'estimer un rendement locatif brut (voir le simulateur dédié sur la page investir de la commune).

Fiscalité & risques

La commune est classée en zone intermédiaire (B1) au zonage locatif ABC, signe d'une demande locative structurellement forte face à l'offre. Parmi les logements diagnostiqués à Caen, 8.9% relèvent des classes F ou G du DPE ("passoires énergétiques"), les plus exposés au calendrier de restriction progressive de mise en location. Le taux communal de taxe foncière sur le bâti y est de 52.1%, une charge annuelle récurrente à intégrer au coût total de possession ou au calcul du rendement locatif net, distincte du prix d'achat. Le taux de logements vacants y est de 6,2% (DGFiP, 2025). Géorisques recense 3 types de risque naturel ou technologique sur le territoire de Caen, une information à intégrer à l'état des risques réglementaire et pouvant peser sur le coût d'assurance.

Équipements & vie locale

838 équipements de proximité (commerces, santé, transports, sports et loisirs) sont recensés sur la commune, dont principalement des équipements de santé (286) (Base Permanente des Équipements, INSEE) — un niveau de service qui pèse à la fois sur le confort d'une résidence principale et sur l'attractivité locative d'un bien mis en location. 111 établissement(s) scolaire(s) (maternelle à lycée) sont recensés sur la commune (Annuaire de l'éducation nationale) — un critère souvent déterminant pour une famille en résidence principale, et pour la demande locative auprès des mêmes profils de locataires. Le taux de faits constatés y est de 71,8 pour 1 000 habitants en 2025 (SSMSI). Le niveau de vie moyen sur les carreaux INSEE les plus proches est de 25 677 €/an, un indicateur du profil socio-économique du voisinage immédiat, utile pour situer le bien recherché ou le profil de locataire visé.

En résumé, Caen est une grande ville qui présente un marché locatif tendu, un marché dominé par les appartements et un parc de logements plutôt performant sur le plan énergétique.