Investir dans l'immobilier à Les Ulis : rentabilité
Code postal : 91940 · 25 886 habitants
Cette commune fait partie de CA Communauté Paris-Saclay (CA), qui regroupe 21 communes.
1 · Rendement brut (appartement 50 m²)
8,5%
2 · Loyer appartement
17,468€/m²/mois
3 · Zone de tension (A bis à C)
A
4 · Logements vacants
4%
Le prix médian au m² observé à Les Ulis (2 285,606 €) sert de base à ce simulateur pour estimer le rendement locatif brut et net d'un investissement. Selon le zonage locatif ABC, Les Ulis est rattachée à la zone tendue (A), ce qui conditionne l'éligibilité à plusieurs dispositifs d'aide au logement et d'incitation à l'investissement locatif et d'une demande locative structurellement forte face à l'offre. Un appartement à Les Ulis se loue en moyenne autour de 17,468 €/m²/mois, selon l'estimation retenue. Le taux de taxe foncière sur le bâti appliqué à Les Ulis est de 35.29%, un paramètre intégré au calcul du coût total de possession. Le taux de vacance des logements relevé à Les Ulis par la DGFiP (2025) est de 4%.
Investissement locatifZone A
Logements vacants du parc privé : 4% (221 sur 5 560), dont 86 depuis plus de 2 ans — source DGFiP (2025).
Simulation pré-remplie avec le prix médian et le loyer réel de cette commune — ajustez les hypothèses ci-dessous, ou indiquez une adresse précise pour un calcul basé sur les ventes réelles à proximité plutôt que sur la moyenne communale.
Prix d'achat estimé
114 280€
Frais de notaire inclus : 8 571 € — coût total 122 851 €
Basé sur le prix médian de toute la commune — indiquez une adresse ci-dessus pour un prix plus fin, ou ouvrez l’estimation complète (DPE, étage…).
Rendement locatif brut
8.5%
Net de charges (estimation 25%) : 6.4%
Mensualité de prêt estimée
712,49€/mois
Sur 122 851 € empruntés, 20 ans à 3.5% (hors assurance)
Fiscalité locative
Vue d’ensemble générique, pas un conseil fiscal individualisé — barèmes publics.
Location nue (revenus fonciers) : abattement micro-foncier 30%, plafond 15 000 €/an, prélèvements sociaux 17,2%.
Micro-foncier
3 463€/an
Revenu imposable après abattement : 7 337 €
Régime réel
2 574€/an
Revenu imposable après charges estimées : 5 454 €
Régime le plus avantageux avec ces hypothèses : régime réel
Résidence principale : acheter ou louer ?
Sur l’horizon choisi, compare ce que coûte réellement l’achat (intérêts + frais, hors capital remboursé qui reste votre patrimoine) au cumul des loyers si vous restiez locataire — pré-rempli avec le prix et le loyer réels de cette commune.
Coût net de l'achat
37 620€
Intérêts + frais de notaire sur 10 ans — hors 62 530 € de capital remboursé, qui reste votre patrimoine.
Loyers cumulés
114 760€
Sur 10 ans, avec revalorisation annuelle de 2%.
Acheter coûte moins cher
77 140€
Écart sur 10 ans, hors évolution du prix du bien (non projetée).
Coût total de possession
Estimation, pas un calcul officiel — à vérifier avec l’avis de taxe foncière réel.
Taxe foncière annuelle estimée
807€/an
Taux communal : 35.29%
Travaux de rénovation estimés
0€
Estimation espérée, pondérée par la part de logements F/G de la commune (0%) — pas une donnée mesurée pour ce bien précis.
Comparer avec les villes voisines
Villes du même bassin intercommunal, pour situer Les Ulis par rapport à ses voisines.
| Commune | Prix médian | Tendance 1 an | Indice IMQ | Loyer moyen | Zone tension |
|---|---|---|---|---|---|
| Les Ulis | 2 285,6 €/m² | +16.0 % | — | 17,5 €/m² | A |
| Massy | 4 074,2 €/m² | -5.5 % | 48 / 100 | 20,1 €/m² | A |
| Palaiseau | 3 955,5 €/m² | +6.1 % | — | 19,5 €/m² | A |
| Gif-sur-Yvette | 3 795,2 €/m² | +0.9 % | — | 19,2 €/m² | A |
| Longjumeau | 2 886,6 €/m² | -0.3 % | — | 17,5 €/m² | A |