Investissement locatif à Villeneuve-la-Garenne : ce qu'il faut savoir
Code postal : 92390 · 26 021 habitants
Cette commune fait partie de Métropole du Grand Paris (METRO), qui regroupe 128 communes.
1 · Rendement brut (appartement 50 m²)
6,9%
2 · Loyer appartement
21,009€/m²/mois
3 · Zone de tension (A bis à C)
A bis
4 · Logements vacants
5,1%
À Villeneuve-la-Garenne, où le prix médian au m² s'établit à 3 421,997 €, ce simulateur estime le rendement locatif brut et net d'un investissement à partir des données déjà collectées pour la commune. Villeneuve-la-Garenne est classée en zone très tendue (A bis) au zonage locatif ABC, un critère qui conditionne l'accès à plusieurs dispositifs d'aide au logement et d'incitation à l'investissement locatif et d'une demande locative structurellement forte face à l'offre. L'estimation du loyer moyen d'un appartement à Villeneuve-la-Garenne ressort à 21,009 €/m²/mois. À Villeneuve-la-Garenne, la taxe foncière sur le bâti applique un taux communal de 31.11%, pris en compte dans le coût total de possession estimé. Le taux de logements vacants y est de 5,1% (DGFiP, 2025).
Investissement locatifZone A bis
Logements vacants du parc privé : 5,1% (250 sur 4 871), dont 120 depuis plus de 2 ans — source DGFiP (2025).
Simulation pré-remplie avec le prix médian et le loyer réel de cette commune — ajustez les hypothèses ci-dessous, ou indiquez une adresse précise pour un calcul basé sur les ventes réelles à proximité plutôt que sur la moyenne communale.
Prix d'achat estimé
171 100€
Frais de notaire inclus : 12 833 € — coût total 183 933 €
Basé sur le prix médian de toute la commune — indiquez une adresse ci-dessus pour un prix plus fin, ou ouvrez l’estimation complète (DPE, étage…).
Rendement locatif brut
6.9%
Net de charges (estimation 25%) : 5.1%
Mensualité de prêt estimée
1 066,74€/mois
Sur 183 933 € empruntés, 20 ans à 3.5% (hors assurance)
Fiscalité locative
Vue d’ensemble générique, pas un conseil fiscal individualisé — barèmes publics.
Location nue (revenus fonciers) : abattement micro-foncier 30%, plafond 15 000 €/an, prélèvements sociaux 17,2%.
Micro-foncier
4 165€/an
Revenu imposable après abattement : 8 824 €
Régime réel
2 761€/an
Revenu imposable après charges estimées : 5 850 €
Régime le plus avantageux avec ces hypothèses : régime réel
Résidence principale : acheter ou louer ?
Sur l’horizon choisi, compare ce que coûte réellement l’achat (intérêts + frais, hors capital remboursé qui reste votre patrimoine) au cumul des loyers si vous restiez locataire — pré-rempli avec le prix et le loyer réels de cette commune.
Coût net de l'achat
59 136€
Intérêts + frais de notaire sur 10 ans — hors 87 787 € de capital remboursé, qui reste votre patrimoine.
Loyers cumulés
138 024€
Sur 10 ans, avec revalorisation annuelle de 2%.
Acheter coûte moins cher
78 888€
Écart sur 10 ans, hors évolution du prix du bien (non projetée).
Coût total de possession
Estimation, pas un calcul officiel — à vérifier avec l’avis de taxe foncière réel.
Taxe foncière annuelle estimée
1 065€/an
Taux communal : 31.11%
Travaux de rénovation estimés
0€
Estimation espérée, pondérée par la part de logements F/G de la commune (0%) — pas une donnée mesurée pour ce bien précis.
Comparer avec les villes voisines
Villes du même bassin intercommunal, pour situer Villeneuve-la-Garenne par rapport à ses voisines.
| Commune | Prix médian | Tendance 1 an | Indice IMQ | Loyer moyen | Zone tension |
|---|---|---|---|---|---|
| Villeneuve-la-Garenne | 3 422 €/m² | -12.9 % | — | 21 €/m² | A bis |
| Paris | 10 440 €/m² | -3.7 % | 53 / 100 | — | A bis |
| Saint-Denis | 4 151,8 €/m² | -12.2 % | 41 / 100 | 21 €/m² | A bis |
| Boulogne-Billancourt | 8 832 €/m² | -4.0 % | 43 / 100 | 29,7 €/m² | A bis |
| Montreuil | 6 142,5 €/m² | -6.8 % | 39 / 100 | 22,9 €/m² | A bis |