Investir dans l'immobilier à Saint-Maur-des-Fossés : rentabilité
Codes postaux : 94100, 94210 · 76 572 habitants
Cette commune fait partie de Métropole du Grand Paris (METRO), qui regroupe 128 communes.
1 · Rendement brut (appartement 50 m²)
4,2%
2 · Loyer appartement
22,954€/m²/mois
3 · Zone de tension (A bis à C)
A bis
4 · Logements vacants
5,8%
Le prix médian au m² observé à Saint-Maur-des-Fossés (6 032,258 €) sert de base à ce simulateur pour estimer le rendement locatif brut et net d'un investissement. Selon le zonage locatif ABC, Saint-Maur-des-Fossés est rattachée à la zone très tendue (A bis), ce qui conditionne l'éligibilité à plusieurs dispositifs d'aide au logement et d'incitation à l'investissement locatif et d'une demande locative structurellement forte face à l'offre. Le loyer moyen d'un appartement y est estimé à 22,954 €/m²/mois. Le taux communal de taxe foncière sur le bâti, intégré au calcul du coût total de possession, est de 31.94%. Le taux de vacance des logements relevé à Saint-Maur-des-Fossés par la DGFiP (2025) est de 5,8%.
Investissement locatifZone A bis
Logements vacants du parc privé : 5,8% (2 226 sur 38 378), dont 1 050 depuis plus de 2 ans — source DGFiP (2025).
Simulation pré-remplie avec le prix médian et le loyer réel de cette commune — ajustez les hypothèses ci-dessous, ou indiquez une adresse précise pour un calcul basé sur les ventes réelles à proximité plutôt que sur la moyenne communale.
Prix d'achat estimé
301 613€
Frais de notaire inclus : 22 621 € — coût total 324 234 €
Basé sur le prix médian de toute la commune — indiquez une adresse ci-dessus pour un prix plus fin, ou ouvrez l’estimation complète (DPE, étage…).
Rendement locatif brut
4.2%
Net de charges (estimation 25%) : 3.2%
Mensualité de prêt estimée
1 880,43€/mois
Sur 324 234 € empruntés, 20 ans à 3.5% (hors assurance)
Fiscalité locative
Vue d’ensemble générique, pas un conseil fiscal individualisé — barèmes publics.
Location nue (revenus fonciers) : abattement micro-foncier 30%, plafond 15 000 €/an, prélèvements sociaux 17,2%.
Micro-foncier
4 550€/an
Revenu imposable après abattement : 9 640 €
Régime réel
1 877€/an
Revenu imposable après charges estimées : 3 976 €
Régime le plus avantageux avec ces hypothèses : régime réel
Résidence principale : acheter ou louer ?
Sur l’horizon choisi, compare ce que coûte réellement l’achat (intérêts + frais, hors capital remboursé qui reste votre patrimoine) au cumul des loyers si vous restiez locataire — pré-rempli avec le prix et le loyer réels de cette commune.
Coût net de l'achat
108 550€
Intérêts + frais de notaire sur 10 ans — hors 145 803 € de capital remboursé, qui reste votre patrimoine.
Loyers cumulés
150 803€
Sur 10 ans, avec revalorisation annuelle de 2%.
Acheter coûte moins cher
42 253€
Écart sur 10 ans, hors évolution du prix du bien (non projetée).
Coût total de possession
Estimation, pas un calcul officiel — à vérifier avec l’avis de taxe foncière réel.
Taxe foncière annuelle estimée
1 927€/an
Taux communal : 31.94%
Travaux de rénovation estimés
7 842€
Estimation espérée, pondérée par la part de logements F/G de la commune (32.5%) — pas une donnée mesurée pour ce bien précis.
Comparer avec les villes voisines
Villes du même bassin intercommunal, pour situer Saint-Maur-des-Fossés par rapport à ses voisines.
| Commune | Prix médian | Tendance 1 an | Indice IMQ | Loyer moyen | Zone tension |
|---|---|---|---|---|---|
| Saint-Maur-des-Fossés | 6 032,3 €/m² | -1.3 % | 43 / 100 | 23 €/m² | A bis |
| Paris | 10 440 €/m² | -3.7 % | 53 / 100 | — | A bis |
| Saint-Denis | 4 151,8 €/m² | -12.2 % | 41 / 100 | 21 €/m² | A bis |
| Boulogne-Billancourt | 8 832 €/m² | -4.0 % | 43 / 100 | 29,7 €/m² | A bis |
| Montreuil | 6 142,5 €/m² | -6.8 % | 39 / 100 | 22,9 €/m² | A bis |