Investir dans l'immobilier à Vincennes : rentabilité
Code postal : 94300 · 48 193 habitants
Cette commune fait partie de Métropole du Grand Paris (METRO), qui regroupe 128 communes.
1 · Rendement brut (appartement 50 m²)
3,9%
2 · Loyer appartement
29,411€/m²/mois
3 · Zone de tension (A bis à C)
A bis
4 · Logements vacants
5,6%
Le prix médian au m² à Vincennes est de 8 500 € — ce simulateur en déduit le rendement locatif brut et net d'un investissement, à partir des données déjà collectées pour cette commune. Le classement zone très tendue (A bis) au zonage locatif ABC s'applique à Vincennes, ce qui conditionne l'accès à plusieurs dispositifs d'aide au logement et d'incitation à l'investissement locatif et d'une demande locative structurellement forte face à l'offre. L'estimation du loyer moyen d'un appartement à Vincennes ressort à 29,411 €/m²/mois. À Vincennes, la taxe foncière sur le bâti applique un taux communal de 34.89%, pris en compte dans le coût total de possession estimé. Le parc de logements de Vincennes affiche un taux de vacance de 5,6% (DGFiP, 2025).
Investissement locatifZone A bis
Logements vacants du parc privé : 5,6% (1 478 sur 26 324), dont 625 depuis plus de 2 ans — source DGFiP (2025).
Simulation pré-remplie avec le prix médian et le loyer réel de cette commune — ajustez les hypothèses ci-dessous, ou indiquez une adresse précise pour un calcul basé sur les ventes réelles à proximité plutôt que sur la moyenne communale.
Prix d'achat estimé
425 000€
Frais de notaire inclus : 31 875 € — coût total 456 875 €
Basé sur le prix médian de toute la commune — indiquez une adresse ci-dessus pour un prix plus fin, ou ouvrez l’estimation complète (DPE, étage…).
Rendement locatif brut
3.9%
Net de charges (estimation 25%) : 2.9%
Mensualité de prêt estimée
2 649,69€/mois
Sur 456 875 € empruntés, 20 ans à 3.5% (hors assurance)
Fiscalité locative
Vue d’ensemble générique, pas un conseil fiscal individualisé — barèmes publics.
Location nue (revenus fonciers) : abattement micro-foncier 30%, plafond 15 000 €/an, prélèvements sociaux 17,2%.
Micro-foncier
5 831€/an
Non éligible : loyers bruts annuels au-dessus du plafond de 15 000 €
Régime réel
2 021€/an
Revenu imposable après charges estimées : 4 282 €
Régime le plus avantageux avec ces hypothèses : régime réel
Résidence principale : acheter ou louer ?
Sur l’horizon choisi, compare ce que coûte réellement l’achat (intérêts + frais, hors capital remboursé qui reste votre patrimoine) au cumul des loyers si vous restiez locataire — pré-rempli avec le prix et le loyer réels de cette commune.
Coût net de l'achat
155 269€
Intérêts + frais de notaire sur 10 ans — hors 200 650 € de capital remboursé, qui reste votre patrimoine.
Loyers cumulés
193 227€
Sur 10 ans, avec revalorisation annuelle de 2%.
Acheter coûte moins cher
37 958€
Écart sur 10 ans, hors évolution du prix du bien (non projetée).
Coût total de possession
Estimation, pas un calcul officiel — à vérifier avec l’avis de taxe foncière réel.
Taxe foncière annuelle estimée
2 966€/an
Taux communal : 34.89%
Travaux de rénovation estimés
11 968€
Estimation espérée, pondérée par la part de logements F/G de la commune (35.2%) — pas une donnée mesurée pour ce bien précis.
Comparer avec les villes voisines
Villes du même bassin intercommunal, pour situer Vincennes par rapport à ses voisines.
| Commune | Prix médian | Tendance 1 an | Indice IMQ | Loyer moyen | Zone tension |
|---|---|---|---|---|---|
| Vincennes | 8 500 €/m² | -3.1 % | 43 / 100 | 29,4 €/m² | A bis |
| Paris | 10 440 €/m² | -3.7 % | 53 / 100 | — | A bis |
| Saint-Denis | 4 151,8 €/m² | -12.2 % | 41 / 100 | 21 €/m² | A bis |
| Boulogne-Billancourt | 8 832 €/m² | -4.0 % | 43 / 100 | 29,7 €/m² | A bis |
| Montreuil | 6 142,5 €/m² | -6.8 % | 39 / 100 | 22,9 €/m² | A bis |