Investir dans l'immobilier à Cergy : rentabilité
Codes postaux : 95000, 95800 · 70 906 habitants
Cette commune fait partie de CA de Cergy-Pontoise (CA), qui regroupe 10 communes.
1 · Rendement brut (appartement 50 m²)
6,4%
2 · Loyer appartement
18,486€/m²/mois
3 · Zone de tension (A bis à C)
A
4 · Logements vacants
5,8%
Sur la base d'un prix médian au m² de 3 243,243 € à Cergy, ce simulateur projette le rendement locatif brut et net d'un investissement à partir des données déjà collectées pour la commune. Au zonage locatif ABC, Cergy relève de la zone tendue (A) — un classement qui conditionne l'accès à plusieurs dispositifs d'aide au logement et d'incitation à l'investissement locatif et d'une demande locative structurellement forte face à l'offre. Le loyer moyen estimé pour un appartement à Cergy est de 18,486 €/m²/mois. À Cergy, le taux communal de taxe foncière sur le bâti s'élève à 47.56% — intégré au calcul du coût total de possession. D'après la DGFiP (2025), le taux de logements vacants à Cergy est de 5,8%.
Investissement locatifZone A
Logements vacants du parc privé : 5,8% (1 221 sur 21 132), dont 518 depuis plus de 2 ans — source DGFiP (2025).
Simulation pré-remplie avec le prix médian et le loyer réel de cette commune — ajustez les hypothèses ci-dessous, ou indiquez une adresse précise pour un calcul basé sur les ventes réelles à proximité plutôt que sur la moyenne communale.
Prix d'achat estimé
162 162€
Frais de notaire inclus : 12 162 € — coût total 174 324 €
Basé sur le prix médian de toute la commune — indiquez une adresse ci-dessus pour un prix plus fin, ou ouvrez l’estimation complète (DPE, étage…).
Rendement locatif brut
6.4%
Net de charges (estimation 25%) : 4.8%
Mensualité de prêt estimée
1 011,01€/mois
Sur 174 324 € empruntés, 20 ans à 3.5% (hors assurance)
Fiscalité locative
Vue d’ensemble générique, pas un conseil fiscal individualisé — barèmes publics.
Location nue (revenus fonciers) : abattement micro-foncier 30%, plafond 15 000 €/an, prélèvements sociaux 17,2%.
Micro-foncier
3 665€/an
Revenu imposable après abattement : 7 764 €
Régime réel
2 314€/an
Revenu imposable après charges estimées : 4 903 €
Régime le plus avantageux avec ces hypothèses : régime réel
Résidence principale : acheter ou louer ?
Sur l’horizon choisi, compare ce que coûte réellement l’achat (intérêts + frais, hors capital remboursé qui reste votre patrimoine) au cumul des loyers si vous restiez locataire — pré-rempli avec le prix et le loyer réels de cette commune.
Coût net de l'achat
55 750€
Intérêts + frais de notaire sur 10 ans — hors 83 814 € de capital remboursé, qui reste votre patrimoine.
Loyers cumulés
121 450€
Sur 10 ans, avec revalorisation annuelle de 2%.
Acheter coûte moins cher
65 700€
Écart sur 10 ans, hors évolution du prix du bien (non projetée).
Coût total de possession
Estimation, pas un calcul officiel — à vérifier avec l’avis de taxe foncière réel.
Taxe foncière annuelle estimée
1 542€/an
Taux communal : 47.56%
Travaux de rénovation estimés
272€
Estimation espérée, pondérée par la part de logements F/G de la commune (2.1%) — pas une donnée mesurée pour ce bien précis.
Comparer avec les villes voisines
Villes du même bassin intercommunal, pour situer Cergy par rapport à ses voisines.
| Commune | Prix médian | Tendance 1 an | Indice IMQ | Loyer moyen | Zone tension |
|---|---|---|---|---|---|
| Cergy | 3 243,2 €/m² | -3.8 % | 51 / 100 | 18,5 €/m² | A |
| Pontoise | 3 272,7 €/m² | -0.5 % | — | 17,8 €/m² | A |
| Saint-Ouen-l'Aumône | 3 275 €/m² | -3.6 % | — | 18,4 €/m² | A |
| Éragny-sur-Oise | 3 345,2 €/m² | -1.7 % | — | 18,6 €/m² | A |
| Osny | 3 468,8 €/m² | -3.9 % | — | 18,1 €/m² | A |