Acheter ou louer à Montmorency : quelle stratégie ?
Code postal : 95160 · 21 763 habitants
Cette commune fait partie de CA Plaine Vallée (CA), qui regroupe 14 communes.
1 · Rendement brut (appartement 50 m²)
5,3%
2 · Loyer appartement
19,83€/m²/mois
3 · Zone de tension (A bis à C)
A
4 · Logements vacants
6,2%
En s'appuyant sur un prix médian au m² de 4 166,667 € à Montmorency, ce simulateur restitue le rendement locatif brut et net attendu d'un investissement dans la commune. Montmorency relève de la zone tendue (A) au zonage locatif ABC, un critère déterminant pour l'accès à plusieurs dispositifs d'aide au logement et d'incitation à l'investissement locatif et d'une demande locative structurellement forte face à l'offre. Le loyer moyen estimé pour un appartement à Montmorency est de 19,83 €/m²/mois. À Montmorency, le taux communal de taxe foncière sur le bâti s'élève à 43.97% — intégré au calcul du coût total de possession. À Montmorency, la vacance des logements concerne 6,2% du parc (DGFiP, 2025).
Investissement locatifZone A
Logements vacants du parc privé : 6,2% (541 sur 8 746), dont 248 depuis plus de 2 ans — source DGFiP (2025).
Simulation pré-remplie avec le prix médian et le loyer réel de cette commune — ajustez les hypothèses ci-dessous, ou indiquez une adresse précise pour un calcul basé sur les ventes réelles à proximité plutôt que sur la moyenne communale.
Prix d'achat estimé
208 333€
Frais de notaire inclus : 15 625 € — coût total 223 958 €
Basé sur le prix médian de toute la commune — indiquez une adresse ci-dessus pour un prix plus fin, ou ouvrez l’estimation complète (DPE, étage…).
Rendement locatif brut
5.3%
Net de charges (estimation 25%) : 4%
Mensualité de prêt estimée
1 298,87€/mois
Sur 223 958 € empruntés, 20 ans à 3.5% (hors assurance)
Fiscalité locative
Vue d’ensemble générique, pas un conseil fiscal individualisé — barèmes publics.
Location nue (revenus fonciers) : abattement micro-foncier 30%, plafond 15 000 €/an, prélèvements sociaux 17,2%.
Micro-foncier
3 931€/an
Revenu imposable après abattement : 8 329 €
Régime réel
2 141€/an
Revenu imposable après charges estimées : 4 536 €
Régime le plus avantageux avec ces hypothèses : régime réel
Résidence principale : acheter ou louer ?
Sur l’horizon choisi, compare ce que coûte réellement l’achat (intérêts + frais, hors capital remboursé qui reste votre patrimoine) au cumul des loyers si vous restiez locataire — pré-rempli avec le prix et le loyer réels de cette commune.
Coût net de l'achat
73 231€
Intérêts + frais de notaire sur 10 ans — hors 104 338 € de capital remboursé, qui reste votre patrimoine.
Loyers cumulés
130 281€
Sur 10 ans, avec revalorisation annuelle de 2%.
Acheter coûte moins cher
57 050€
Écart sur 10 ans, hors évolution du prix du bien (non projetée).
Coût total de possession
Estimation, pas un calcul officiel — à vérifier avec l’avis de taxe foncière réel.
Taxe foncière annuelle estimée
1 832€/an
Taux communal : 43.97%
Travaux de rénovation estimés
0€
Estimation espérée, pondérée par la part de logements F/G de la commune (0%) — pas une donnée mesurée pour ce bien précis.
Comparer avec les villes voisines
Villes du même bassin intercommunal, pour situer Montmorency par rapport à ses voisines.
| Commune | Prix médian | Tendance 1 an | Indice IMQ | Loyer moyen | Zone tension |
|---|---|---|---|---|---|
| Montmorency | 4 166,7 €/m² | -5.9 % | — | 19,8 €/m² | A |
| Deuil-la-Barre | 3 801,7 €/m² | -1.5 % | — | 19,6 €/m² | A |
| Saint-Gratien | 4 065,8 €/m² | -7.0 % | — | 20,4 €/m² | A |
| Soisy-sous-Montmorency | 3 848,9 €/m² | +3.4 % | — | 19,3 €/m² | A |
| Domont | 3 273,3 €/m² | -22.1 % | — | 18 €/m² | A |