Investir dans l'immobilier à Vauréal : rentabilité
Code postal : 95490 · 16 079 habitants
Cette commune fait partie de CA de Cergy-Pontoise (CA), qui regroupe 10 communes.
1 · Rendement brut (appartement 50 m²)
5,6%
2 · Loyer appartement
17,779€/m²/mois
3 · Zone de tension (A bis à C)
A
4 · Logements vacants
2,8%
Avec un prix médian au m² de 3 569,925 € à Vauréal, ce simulateur estime le rendement locatif brut et net d'un investissement à partir des données déjà collectées pour cette commune. Vauréal relève de la zone tendue (A) au zonage locatif ABC, un critère déterminant pour l'accès à plusieurs dispositifs d'aide au logement et d'incitation à l'investissement locatif et d'une demande locative structurellement forte face à l'offre. À Vauréal, le loyer moyen d'un appartement est estimé à 17,779 €/m²/mois. Intégré au calcul du coût total de possession, le taux communal de taxe foncière sur le bâti est de 45.89%. À Vauréal, la vacance des logements concerne 2,8% du parc (DGFiP, 2025) : pour un investissement locatif, un signe de relocation généralement rapide ; pour un achat en résidence principale, une offre plus limitée et un marché plus concurrentiel.
Investissement locatifZone A
Logements vacants du parc privé : 2,8% (136 sur 4 906), dont 39 depuis plus de 2 ans — source DGFiP (2025).
Simulation pré-remplie avec le prix médian et le loyer réel de cette commune — ajustez les hypothèses ci-dessous, ou indiquez une adresse précise pour un calcul basé sur les ventes réelles à proximité plutôt que sur la moyenne communale.
Prix d'achat estimé
178 496€
Frais de notaire inclus : 13 387 € — coût total 191 883 €
Basé sur le prix médian de toute la commune — indiquez une adresse ci-dessus pour un prix plus fin, ou ouvrez l’estimation complète (DPE, étage…).
Rendement locatif brut
5.6%
Net de charges (estimation 25%) : 4.2%
Mensualité de prêt estimée
1 112,84€/mois
Sur 191 883 € empruntés, 20 ans à 3.5% (hors assurance)
Fiscalité locative
Vue d’ensemble générique, pas un conseil fiscal individualisé — barèmes publics.
Location nue (revenus fonciers) : abattement micro-foncier 30%, plafond 15 000 €/an, prélèvements sociaux 17,2%.
Micro-foncier
3 525€/an
Revenu imposable après abattement : 7 468 €
Régime réel
2 002€/an
Revenu imposable après charges estimées : 4 241 €
Régime le plus avantageux avec ces hypothèses : régime réel
Résidence principale : acheter ou louer ?
Sur l’horizon choisi, compare ce que coûte réellement l’achat (intérêts + frais, hors capital remboursé qui reste votre patrimoine) au cumul des loyers si vous restiez locataire — pré-rempli avec le prix et le loyer réels de cette commune.
Coût net de l'achat
61 934€
Intérêts + frais de notaire sur 10 ans — hors 91 075 € de capital remboursé, qui reste votre patrimoine.
Loyers cumulés
116 807€
Sur 10 ans, avec revalorisation annuelle de 2%.
Acheter coûte moins cher
54 873€
Écart sur 10 ans, hors évolution du prix du bien (non projetée).
Coût total de possession
Estimation, pas un calcul officiel — à vérifier avec l’avis de taxe foncière réel.
Taxe foncière annuelle estimée
1 638€/an
Taux communal : 45.89%
Travaux de rénovation estimés
0€
Estimation espérée, pondérée par la part de logements F/G de la commune (0%) — pas une donnée mesurée pour ce bien précis.
Comparer avec les villes voisines
Villes du même bassin intercommunal, pour situer Vauréal par rapport à ses voisines.
| Commune | Prix médian | Tendance 1 an | Indice IMQ | Loyer moyen | Zone tension |
|---|---|---|---|---|---|
| Vauréal | 3 569,9 €/m² | -5.2 % | — | 17,8 €/m² | A |
| Cergy | 3 109,7 €/m² | +7.0 % | 68 / 100 | 18,5 €/m² | A |
| Pontoise | 3 217,8 €/m² | +2.2 % | — | 17,8 €/m² | A |
| Saint-Ouen-l'Aumône | 3 070,7 €/m² | +4.4 % | — | 18,4 €/m² | A |
| Éragny-sur-Oise | 3 252,6 €/m² | -18.6 % | — | 18,6 €/m² | A |