Acheter ou louer à Osny : quelle stratégie ?
Code postal : 95520 · 17 954 habitants
Cette commune fait partie de CA de Cergy-Pontoise (CA), qui regroupe 10 communes.
1 · Rendement brut (appartement 50 m²)
5,8%
2 · Loyer appartement
18,093€/m²/mois
3 · Zone de tension (A bis à C)
A
4 · Logements vacants
3,2%
Le prix médian au m² à Osny est de 3 468,75 € — ce simulateur en déduit le rendement locatif brut et net d'un investissement, à partir des données déjà collectées pour cette commune. Selon le zonage locatif ABC, Osny est rattachée à la zone tendue (A), ce qui conditionne l'éligibilité à plusieurs dispositifs d'aide au logement et d'incitation à l'investissement locatif et d'une demande locative structurellement forte face à l'offre. À Osny, le loyer moyen d'un appartement est estimé à 18,093 €/m²/mois. Intégré au calcul du coût total de possession, le taux communal de taxe foncière sur le bâti est de 45.04%. Le taux de vacance des logements relevé à Osny par la DGFiP (2025) est de 3,2%.
Investissement locatifZone A
Logements vacants du parc privé : 3,2% (183 sur 5 636), dont 90 depuis plus de 2 ans — source DGFiP (2025).
Simulation pré-remplie avec le prix médian et le loyer réel de cette commune — ajustez les hypothèses ci-dessous, ou indiquez une adresse précise pour un calcul basé sur les ventes réelles à proximité plutôt que sur la moyenne communale.
Prix d'achat estimé
173 438€
Frais de notaire inclus : 13 008 € — coût total 186 446 €
Basé sur le prix médian de toute la commune — indiquez une adresse ci-dessus pour un prix plus fin, ou ouvrez l’estimation complète (DPE, étage…).
Rendement locatif brut
5.8%
Net de charges (estimation 25%) : 4.4%
Mensualité de prêt estimée
1 081,31€/mois
Sur 186 446 € empruntés, 20 ans à 3.5% (hors assurance)
Fiscalité locative
Vue d’ensemble générique, pas un conseil fiscal individualisé — barèmes publics.
Location nue (revenus fonciers) : abattement micro-foncier 30%, plafond 15 000 €/an, prélèvements sociaux 17,2%.
Micro-foncier
3 587€/an
Revenu imposable après abattement : 7 599 €
Régime réel
2 119€/an
Revenu imposable après charges estimées : 4 489 €
Régime le plus avantageux avec ces hypothèses : régime réel
Résidence principale : acheter ou louer ?
Sur l’horizon choisi, compare ce que coûte réellement l’achat (intérêts + frais, hors capital remboursé qui reste votre patrimoine) au cumul des loyers si vous restiez locataire — pré-rempli avec le prix et le loyer réels de cette commune.
Coût net de l'achat
60 020€
Intérêts + frais de notaire sur 10 ans — hors 88 826 € de capital remboursé, qui reste votre patrimoine.
Loyers cumulés
118 865€
Sur 10 ans, avec revalorisation annuelle de 2%.
Acheter coûte moins cher
58 845€
Écart sur 10 ans, hors évolution du prix du bien (non projetée).
Coût total de possession
Estimation, pas un calcul officiel — à vérifier avec l’avis de taxe foncière réel.
Taxe foncière annuelle estimée
1 562€/an
Taux communal : 45.04%
Travaux de rénovation estimés
0€
Estimation espérée, pondérée par la part de logements F/G de la commune (0%) — pas une donnée mesurée pour ce bien précis.
Comparer avec les villes voisines
Villes du même bassin intercommunal, pour situer Osny par rapport à ses voisines.
| Commune | Prix médian | Tendance 1 an | Indice IMQ | Loyer moyen | Zone tension |
|---|---|---|---|---|---|
| Osny | 3 468,8 €/m² | -3.9 % | — | 18,1 €/m² | A |
| Cergy | 3 243,2 €/m² | -3.8 % | 51 / 100 | 18,5 €/m² | A |
| Pontoise | 3 272,7 €/m² | -0.5 % | — | 17,8 €/m² | A |
| Saint-Ouen-l'Aumône | 3 275 €/m² | -3.6 % | — | 18,4 €/m² | A |
| Éragny-sur-Oise | 3 345,2 €/m² | -1.7 % | — | 18,6 €/m² | A |