Acheter ou louer à Varennes-Vauzelles : quelle stratégie ?
Code postal : 58640 · 9 146 habitants
Cette commune fait partie de CA de Nevers (CA), qui regroupe 6 communes.
1 · Rendement brut (appartement 50 m²)
7,8%
2 · Loyer appartement
10,045€/m²/mois
3 · Zone de tension (A bis à C)
B2
4 · Logements vacants
5,5%
Avec 1 428,571 € au m² en prix médian à Varennes-Vauzelles, ce simulateur permet d'estimer le rendement locatif brut et net d'un investissement à partir des données déjà collectées. D'après le zonage locatif ABC, Varennes-Vauzelles est en zone intermédiaire (B2), ce qui conditionne l'accès à plusieurs dispositifs d'aide au logement et d'incitation à l'investissement locatif. L'estimation du loyer moyen d'un appartement à Varennes-Vauzelles ressort à 10,045 €/m²/mois. À Varennes-Vauzelles, la taxe foncière sur le bâti applique un taux communal de 42.7%, pris en compte dans le coût total de possession estimé. 5,5% des logements de Varennes-Vauzelles sont recensés comme vacants (DGFiP, 2025).
Investissement locatifZone B2
Logements vacants du parc privé : 5,5% (204 sur 3 686), dont 130 depuis plus de 2 ans — source DGFiP (2025).
Simulation pré-remplie avec le prix médian et le loyer réel de cette commune — ajustez les hypothèses ci-dessous, ou indiquez une adresse précise pour un calcul basé sur les ventes réelles à proximité plutôt que sur la moyenne communale.
Prix d'achat estimé
71 429€
Frais de notaire inclus : 5 357 € — coût total 76 786 €
Basé sur le prix médian de toute la commune — indiquez une adresse ci-dessus pour un prix plus fin, ou ouvrez l’estimation complète (DPE, étage…).
Rendement locatif brut
7.8%
Net de charges (estimation 25%) : 5.9%
Mensualité de prêt estimée
445,33€/mois
Sur 76 786 € empruntés, 20 ans à 3.5% (hors assurance)
Fiscalité locative
Vue d’ensemble générique, pas un conseil fiscal individualisé — barèmes publics.
Location nue (revenus fonciers) : abattement micro-foncier 30%, plafond 15 000 €/an, prélèvements sociaux 17,2%.
Micro-foncier
1 991€/an
Revenu imposable après abattement : 4 219 €
Régime réel
1 423€/an
Revenu imposable après charges estimées : 3 015 €
Régime le plus avantageux avec ces hypothèses : régime réel
Résidence principale : acheter ou louer ?
Sur l’horizon choisi, compare ce que coûte réellement l’achat (intérêts + frais, hors capital remboursé qui reste votre patrimoine) au cumul des loyers si vous restiez locataire — pré-rempli avec le prix et le loyer réels de cette commune.
Coût net de l'achat
21 397€
Intérêts + frais de notaire sur 10 ans — hors 43 481 € de capital remboursé, qui reste votre patrimoine.
Loyers cumulés
65 997€
Sur 10 ans, avec revalorisation annuelle de 2%.
Acheter coûte moins cher
44 600€
Écart sur 10 ans, hors évolution du prix du bien (non projetée).
Coût total de possession
Estimation, pas un calcul officiel — à vérifier avec l’avis de taxe foncière réel.
Taxe foncière annuelle estimée
610€/an
Taux communal : 42.7%
Travaux de rénovation estimés
0€
Estimation espérée, pondérée par la part de logements F/G de la commune (0%) — pas une donnée mesurée pour ce bien précis.
Comparer avec les villes voisines
Villes du même bassin intercommunal, pour situer Varennes-Vauzelles par rapport à ses voisines.
| Commune | Prix médian | Tendance 1 an | Indice IMQ | Loyer moyen | Zone tension |
|---|---|---|---|---|---|
| Varennes-Vauzelles | 1 428,6 €/m² | +6.7 % | — | 10 €/m² | B2 |
| Nevers | 1 128,6 €/m² | +4.2 % | — | 10 €/m² | B2 |
| Fourchambault | 1 142,8 €/m² | -17.7 % | — | 8,9 €/m² | B2 |
| Coulanges-lès-Nevers | 1 387,5 €/m² | +25.9 % | — | 9,1 €/m² | B2 |
| Garchizy | 1 075,9 €/m² | +23.6 % | — | 9,5 €/m² | B2 |