Investissement locatif à Les Herbiers : ce qu'il faut savoir
Code postal : 85500 · 16 521 habitants
Cette commune fait partie de CC du Pays des Herbiers (CC), qui regroupe 2 communes.
1 · Rendement brut (appartement 50 m²)
5,9%
2 · Loyer appartement
11,598€/m²/mois
3 · Zone de tension (A bis à C)
B1
4 · Logements vacants
3,5%
Les Herbiers affiche un prix médian au m² de 2 200,635 € — de quoi estimer, avec ce simulateur, le rendement locatif brut et net d'un investissement à partir des données déjà collectées pour la commune. Le classement zone intermédiaire (B1) au zonage locatif ABC s'applique à Les Herbiers, ce qui conditionne l'accès à plusieurs dispositifs d'aide au logement et d'incitation à l'investissement locatif et d'une demande locative structurellement forte face à l'offre. À Les Herbiers, le loyer moyen d'un appartement est estimé à 11,598 €/m²/mois. Intégré au calcul du coût total de possession, le taux communal de taxe foncière sur le bâti est de 35.02%. Le parc de logements de Les Herbiers affiche un taux de vacance de 3,5% (DGFiP, 2025).
Investissement locatifZone B1
Logements vacants du parc privé : 3,5% (263 sur 7 570), dont 105 depuis plus de 2 ans — source DGFiP (2025).
Simulation pré-remplie avec le prix médian et le loyer réel de cette commune — ajustez les hypothèses ci-dessous, ou indiquez une adresse précise pour un calcul basé sur les ventes réelles à proximité plutôt que sur la moyenne communale.
Prix d'achat estimé
110 032€
Frais de notaire inclus : 8 252 € — coût total 118 284 €
Basé sur le prix médian de toute la commune — indiquez une adresse ci-dessus pour un prix plus fin, ou ouvrez l’estimation complète (DPE, étage…).
Rendement locatif brut
5.9%
Net de charges (estimation 25%) : 4.4%
Mensualité de prêt estimée
686€/mois
Sur 118 284 € empruntés, 20 ans à 3.5% (hors assurance)
Fiscalité locative
Vue d’ensemble générique, pas un conseil fiscal individualisé — barèmes publics.
Location nue (revenus fonciers) : abattement micro-foncier 30%, plafond 15 000 €/an, prélèvements sociaux 17,2%.
Micro-foncier
2 299€/an
Revenu imposable après abattement : 4 871 €
Régime réel
1 369€/an
Revenu imposable après charges estimées : 2 901 €
Régime le plus avantageux avec ces hypothèses : régime réel
Résidence principale : acheter ou louer ?
Sur l’horizon choisi, compare ce que coûte réellement l’achat (intérêts + frais, hors capital remboursé qui reste votre patrimoine) au cumul des loyers si vous restiez locataire — pré-rempli avec le prix et le loyer réels de cette commune.
Coût net de l'achat
36 012€
Intérêts + frais de notaire sur 10 ans — hors 60 641 € de capital remboursé, qui reste votre patrimoine.
Loyers cumulés
76 200€
Sur 10 ans, avec revalorisation annuelle de 2%.
Acheter coûte moins cher
40 188€
Écart sur 10 ans, hors évolution du prix du bien (non projetée).
Coût total de possession
Estimation, pas un calcul officiel — à vérifier avec l’avis de taxe foncière réel.
Taxe foncière annuelle estimée
771€/an
Taux communal : 35.02%
Travaux de rénovation estimés
0€
Estimation espérée, pondérée par la part de logements F/G de la commune (0%) — pas une donnée mesurée pour ce bien précis.
Comparer avec les villes voisines
Villes du même bassin intercommunal, pour situer Les Herbiers par rapport à ses voisines.
| Commune | Prix médian | Tendance 1 an | Indice IMQ | Loyer moyen | Zone tension |
|---|---|---|---|---|---|
| Les Herbiers | 2 200,6 €/m² | -10.6 % | — | 11,6 €/m² | B1 |
| Mouchamps | — | — | — | 10,2 €/m² | C |
| Les Epesses | — | — | — | — | — |
| Beaurepaire | — | — | — | — | — |
| Vendrennes | — | — | — | — | — |